住宅ローン延滞中の住宅資金特別条項を利用した個人再生

個人再生手続を利用した債務整理は、住宅ローン残高の残るマイホームを、住宅ローン債権者や保証会社に処分されずに、借金の支払負担を減額できることに大きな特色があります。

しかし、住宅ローンをすでに延滞してしまっているときには、個人再生が認められる前にマイホームを競売にかけられてしまいかねません。

では住宅ローンを延滞してしまっている場合、個人再生手続を利用してマイホームを維持するにはどうすればよいのでしょうか。

１．個人再生の住宅資金特別条項とは

裁判所に申立てをして、支払えないおそれのある借金の一部を原則3年（最長5年）で分割払いをする「再生計画」による支払いを終えれば残る借金が免除される債務整理手続。それが個人再生です。

個人再生を成功させるには、再生計画通りの支払いを完了する以前に、裁判所に再生計画通りの支払ができる現実的な見込みがあると認めてもらう必要があります。この見込みのことを「再生計画の履行可能性」と言います。

個人再生では自己破産のように裁判所が債務者の持つ財産を処分することはありませんが、担保権が付いている財産は債権者により処分されてしまいます。本来ならば、抵当権があるマイホームは、競売により失われてしまうはずなのです。

しかし、マイホームだけは、住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」とも言います）を再生計画に盛り込むことで、住宅ローンを支払い続ける代わりに、債権者による処分を免れることができます。

債権者からすれば、抵当権が使えなくなる不利益を受けます。そのため、住宅資金特別条項を利用するため、債務者には条件が課せられています。

• マイホームの建設・購入代金のローンやリフォームローンであること
  住宅ローンの中で、教育費や生活費に充てたローンが紛れ込んでいてはなりません。
• 債務者が生活の中心として居住のために用いている住宅であること
  債務者が所有し、将来も所有権を失わない見込みがあることが前提です。住宅ローンの延滞が長引くと、マイホームを差し押さえられ処分されてしまうおそれがあるため、延滞があるときには注意が必要な条件です。
• マイホームに住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと
  住宅ローンを手続から外しても、他の借金の担保として競売されてしまっては意味がないため、この条件があります。
• 保証会社の代位弁済から6か月以内に申立てたこと
  これも延滞で大きな問題となる条件です。詳しくは、項目を改めて説明しましょう。

２．住宅ローンを延滞しているとどうなるのか

住宅ローンを延滞してしまっていても、1回分程度で少額であれば、弁護士が受任通知を債権者に送付することで他の借金の取立ては止まりますから、これまで借金の返済に充てていた資金で延滞を解消すればよいだけです。

しかし、個人再生手続の費用の積立も必要ですから、必ず延滞を解消できるとは限りません。

延滞を解消できずにいると、マイホームを処分するための手続が始まってしまいます。

(1) 住宅ローン債権者からのローン残高の一括払い請求

延滞が数か月にわたると、住宅ローン債権者からローン残金を一括請求されてしまいます。

このように、分割払いすることになっていた借金を延滞してしまったことにより、一括請求されてしまう状態になることを、「期限の利益の喪失」と言います。

(2) 保証会社の代位弁済

期限の利益を喪失し、一括請求をされた債務者が返済できないでいると、保証会社が債務者に代わりローンの残金を支払います。これを「代位弁済」と言います。

住宅ローンの保証会社は、債務者に対して肩代わりした金額を請求できる「求償権」を手に入れます。
マイホームの抵当権も保証会社に移ります。

債務者が支払えないと、マイホームを差押え、競売にかけ処分してしまいます。

３．個人再生手続と差し押さえや競売手続の中止

マイホームの所有権を失う見込みがあると、もはや「マイ」ホームではありませんから、住宅資金特別条項を利用できません。

マイホームを差し押さえられてしまっている場合、競売手続が始まらないよう、また、始まってしまっていても実際に売却処分されてしまわないようにする必要があります。

(1) 差し押さえは個人再生が始まれば止まる

基本的に、財産の差し押さえは、個人再生手続を始めると裁判所が決定する「再生手続開始決定」がされると、何の申し立てをするまでもなく、中止します。

競売手続が始まる前に手続を開始してもらえれば、問題はありません。

(2) 競売は裁判所に申し立てをすること

個人再生の申立て前に差し押さえられたマイホームの競売手続が始まってしまった場合には、裁判所に対して、競売中止命令を出すよう申し立てます。

もっとも、入札が始まってしまっている場合など、競売手続の進み具合によっては、手遅れになってしまう恐れもあります。

住宅ローンの延滞が生じると、このように時間との戦いになります。すぐに弁護士に相談してください。

４．住宅ローンの巻き戻し

マイホームの競売を阻止しても、マイホームの維持のためには住宅ローンを支払い続ける必要があります。

ところが、保証会社が代位弁済をすると、住宅ローンは無くなってしまい、保証会社が債務者に残高相当額を一括請求する権利だけがある状態になっています。このままでは、住宅ローンを支払うことが出来ません。

そこで、保証会社の代位弁済をなかったことにして、住宅ローンを復活させる、「住宅ローンの巻き戻し」という制度が用意されています。

(1) 巻き戻しの内容

巻き戻しにより、マイホームに関わる債務者の借金の状況を、保証会社が代位弁済する前の状態に戻すことが出来ます。

つまり、保証会社は債務者に対して具体的な請求をする権利を持たない地位に戻り、一方、住宅ローン債権者と債務者との間の住宅ローンが復活しますから、債務者は、住宅ローンを支払えるようになります。

(2) 巻き戻しに関する注意点

すでに説明した個人再生手続の条件の最後は、巻き戻しの条件でもあります。

保証会社が立替払いをしてから6か月以上経過してしまうと、巻き戻しをすることが出来なくなってしまいます。

また、巻き戻しだけでは、住宅ローンを一括返済しなければならない状況は変わりません。
そのため、個人再生手続は、住宅ローンを分割払いにまで戻す制度も用意しています。

これを、住宅ローンのリスケジュールと言います。

５．住宅ローンのリスケジュール

(1) 期限の利益の回復

住宅ローンのリスケジュールをすることで、住宅ローンを再生計画期間中に分割払いすることが出来ます。

このように延滞により一括返済しなければならないはずの借金を再度分割払いにすることを、「期限の利益の回復」と言います。

ただし、期限の利益を回復しても、個人再生を成功させられるかは別問題です。

期限の利益を回復しても、住宅ローンと延滞金は減額されません。そのため、再生計画に基づく支払いと両立できるかが重要となります。

再生計画の期間は原則として3年であり、最長でも5年までしか延長できません。
ですから、1か月当たりの返済負担が重くなり、再生計画の履行可能性が認められないおそれや、計画認可後の支払に行き詰るリスクがあります

(2) 他のリスケジュールの方法など

その様な場合には、住宅ローンの返済期間を延長したり、再生計画中は住宅ローンの元本について返済を猶予したりすることも出来ます。

もっとも、住宅ローンの減額は出来ず、あくまで返済スケジュールの変更で負担を減らすしかありません。

場合によっては、マイホームをあきらめて自己破産を検討せざるを得ないことも覚悟する必要があります。
延滞金の負担を減らす、裁判所から履行可能性を認めてもらうためにも、住宅ローン延滞がある場合は、すぐさま行動を起こすことが何よりも大切です。

６．個人再生を検討されている方は泉総合法律事務所へ

住宅ローンを延滞してしまったために、もはやマイホームを残すことはできないとあきらめてしまっている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、個人再生手続と住宅資金特別条項により、ローンの延滞や保証会社の代位弁済があっても、迅速的確な対応により、マイホームを維持する道が開けます。

もっとも、住宅ローンを延滞してしまっているほどの状況であるということは、マイホームを取り巻く事態は非常にひっ迫していると言わざるを得ません。

マイホームを救うには、時間との戦いとなっています、
専門的な知識や経験を持たない方が、追い詰められた状況下で自学自習している余裕はありません。すぐに法律のプロである弁護士に依頼をしてください。

また、そのような事態では、再生計画が認可されなかったり、再生計画に基づく返済が失敗したりするリスクも無視できません。
そのため、マイホームをあきらめ、自己破産を真剣に検討する必要もあります。

人生の中でも非常に大きな決断となるでしょうから、現状の適切な把握とそれに基づく明確な見通しを立てなければなりません。
これも、個人再生をはじめ、債務整理全般に精通した弁護士の助言が不可欠です。

泉総合法律事務所は、これまで個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。皆様のご相談をお待ちしております。