債務整理

住宅ローンを延滞してもマイホームを維持できる個人再生手続とは

住宅ローンを延滞してもマイホームを維持できる個人再生手続とは

個人再生手続を利用した債務整理は、住宅ローン残高の残るマイホームを、住宅ローン債権者や保証会社に処分されずに、借金の支払負担を減額できることに大きな特色があります。

しかし、住宅ローンをすでに延滞してしまっているときには、個人再生が認められる前にマイホームを競売にかけられてしまいかねません。

では住宅ローンを延滞してしまっている場合、個人再生手続を利用してマイホームを維持するにはどうすればよいのでしょうか。

1.個人再生手続と債務者財産

(1) 個人再生手続の概要

個人再生手続は、支払不能の恐れのある債務者が、裁判所に申立てをして、借金のうち最低限支払わなければならないことになっている金額について、原則3年(最長5年)で分割払いをするという再生計画案を提出し、それについて裁判所が実行可能であると認めることで、借金の支払負担を減らすものです。

裁判所が再生計画を認める認可決定をすると、債務者は、その計画に従った返済だけすればよくなります。

そして、再生計画に従った返済を終えることが出来れば、残る借金も免除されます。

(2) 個人再生手続の中での債務者の財産の扱い

個人再生手続では、債務者の持つ財産が処分されることは原則としてありません。

自己破産と違い、一部とはいえ借金を支払うからです。

ただし、抵当権が付いているマイホームのように、担保権が付いている財産は別です。

担保権を持つ債権者は、個人再生手続の中では別除権という権利を持つことになります。

別除権とは、個人再生手続に関わらずに担保権を用いて財産を競売し、その代金から優先的に債権を回収できる権利です。

そのため、個人再生手続によっても、本来ならば、抵当権があるマイホームは、競売により失われてしまいます。

もっとも、個人再生手続では、マイホームを維持するための特別な制度があります。それが、住宅ローン特則です。

2.住宅ローン特則とは

住宅ローン特則を再生計画に盛り込むと、住宅ローンを支払い続ける代わりに、マイホームを処分されずに維持し続けることが出来ます。

(1) 住宅ローン特則の利用条件

ただし、住宅ローン特則を用いるには以下の条件があります。

①マイホームの建設・購入代金のローンやリフォームローンであること

②マイホーム、つまり、債務者自身が生活の中心として居住のために用いている住宅であること

③マイホームに住宅ローン以外の債務を担保する抵当権がついていないこと

④保証会社の代位弁済から6か月以内に申立てたこと

特に、④の条件は、住宅ローンを延滞してしまっている場合に問題になりかねません。

(2) 期限の利益の喪失と保証会社の代位弁済

住宅ローンを延滞してしまっていても、1回分程度で少額であれば、弁護士が受任通知を債権者に送付することで他の借金の取立ては止まりますから、これまで借金の返済に充てていた資金で延滞を解消すればよいだけです。

しかし、個人再生手続の費用の積立も必要ですから、必ず延滞を解消できるとは限りません。

延滞を解消できずにいると、マイホームを処分するための手続が始まってしまいます。

①期限の利益の喪失とは

延滞が数か月にわたると、住宅ローン債権者からローン残金を一括請求されてしまいます。

このように、分割払いすることになっていた借金を延滞してしまったことにより、一括請求されてしまう状態になることを、「期限の利益の喪失」と言います。

② 保証会社の代位弁済とその対策

期限の利益を喪失し、一括請求をされた債務者が返済できないでいると、保証会社が債務者に代わりローンの残金を支払います。これを「代位弁済」と言います。そして、住宅ローンの保証会社は、債務者にその金額を一括して支払うよう請求し、支払えないとみれば、マイホームを差押えてくることがあります。

しかし、このような事態に陥ってしまっていても、④の条件の通り、保証会社が代位弁済をしてから6か月以内に個人再生の申立てをすれば、のちの項目4で説明する「巻き戻し」という制度により、住宅ローン特則を用いることが出来ます。

では住宅ローンを延滞してしまったために、マイホームが差押えられてしまっている場合には、具体的にどうすればよいのでしょうか。

3.個人再生手続による競売手続の中止

マイホームを差押えられてしまっている場合、競売手続が始まらないよう、また、始まってしまっていても実際に売却処分されてしまわないようにする必要があります。

そのために、裁判所に対して、競売中止命令を出すよう申し立てます。

競売中止を命令してもらうことで、競売手続を止められるようになります。

もっとも、入札が始まってしまっている場合など、競売手続の進み具合によっては、手遅れになってしまう恐れもあります。

住宅ローンの延滞が生じると、このように時間との戦いになります。すぐに弁護士に相談してください。

4.住宅ローンの巻き戻し

マイホームの競売を阻止しても、マイホームの維持のためには住宅ローンを支払い続ける必要があります。

ところが、保証会社が代位弁済をすると、住宅ローンは無くなってしまい、保証会社が債務者に残高相当額を一括請求する権利だけがある状態になっています。このままでは、住宅ローンを支払うことが出来ません。

そこで、保証会社の代位弁済をなかったことにして、住宅ローンを復活させる制度が、住宅ローンの巻き戻しです。

(1) 巻き戻しの内容

巻き戻しにより、マイホームに関わる債務者の借金の状況を、保証会社が代位弁済する前の状態に戻すことが出来ます。

つまり、保証会社は債務者に対して具体的な請求をする権利を持たない地位に戻り、一方、住宅ローン債権者と債務者との間の住宅ローンが復活しますから、債務者は、住宅ローンを支払えるようになります。

(2) 巻き戻しに関する注意点

すでに説明した個人再生手続の条件④は、巻き戻しの条件でもあります。

保証会社が立替払いをしてから6か月以上経過してしまうと、巻き戻しをすることが出来なくなってしまいます。

また、巻き戻しだけでは、住宅ローンを一括返済しなければならない状況は変わりません。

そのため、個人再生手続は、住宅ローンを分割払いにまで戻す制度も用意しています。

これを、住宅ローンのリスケジュールと言います。

5.住宅ローンのリスケジュール

(1) 期限の利益の回復

住宅ローンのリスケジュールをすることで、住宅ローンを再生計画期間中に分割払いすることが出来ます。

このように延滞により一括返済しなければならないはずの借金を再度分割払いにすることを、「期限の利益の回復」と言います。

ただし、期限の利益を回復しても、個人再生を成功させられるかは別問題です。

裁判所は、再生計画による返済が実行可能でなければ、個人再生を認めません。

また、再生計画に基づく返済が滞ってしまうと、借金が復活してしまう恐れがあります。

期限の利益を回復しても、住宅ローンと延滞金は減額されません。そのため、再生計画に基づく支払いと両立できるかが重要となります。

再生計画の期間は原則として3年であり、最長でも5年までしか延長できません。

ですから、1か月当たりの返済負担が重くなり、再生計画が実現不可能と判断され、現実に返済に行き詰るリスクがあります

(2) 他のリスケジュールの方法など

その様な場合には、住宅ローンの返済期間を延長したり、再生計画中は住宅ローンの元本について返済猶予したりすることも出来ます。

もっとも、住宅ローンの減額は出来ず、あくまで返済スケジュールの変更で負担を減らすしかありません。

場合によっては、マイホームをあきらめて自己破産を検討せざるを得ないことも覚悟する必要があります。

6.個人再生を検討されている方は泉総合法律事務所へ

住宅ローンを延滞してしまったために、もはやマイホームを残すことはできないとあきらめてしまっている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、個人再生手続と住宅ローン特則により、ローンの延滞や保証会社の代位弁済があっても、迅速的確な対応により、マイホームを維持する道が開けます。

もっとも、住宅ローンを延滞してしまっているほどの状況であるということは、マイホームを取り巻く事態は非常にひっ迫していると言わざるを得ません。

マイホームを救うには、時間との戦いとなっています、

専門的な知識や経験を持たない方が、追い詰められた状況下で自学自習している余裕はありません。すぐに法律のプロである弁護士に依頼をしてください。

また、そのような事態では、再生計画が認可されなかったり、再生計画に基づく返済が失敗したりするリスクも無視できません。

そのため、マイホームをあきらめ、自己破産を真剣に検討する必要もあります。

人生の中でも非常に大きな決断となるでしょうから、現状の適切な把握とそれに基づく明確な見通しを立てなければなりません。

これも、個人再生をはじめ、債務整理全般に精通した弁護士の助言が不可欠です。

泉総合法律事務所は、これまで個人再生手続でマイホームを維持しながら債務整理をすることを希望された多くの依頼者のご期待に応えて参りました。

皆様のご相談をお待ちしております。

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