マイホームを差し押さえられてしまっているときの個人再生手続

個人再生手続は、価値ある資産を処分されることなく、借金の返済負担を大きく減らすことが可能な債務整理手続です。

住宅ローンの残るマイホームについても、住宅ローン特則を用いることで、競売にかけられることなく、従来通り維持することが出来ます。

しかし、すでに住宅ローンやほかの借金、税金などを延滞してしまったために、債権者にマイホームを差し押さえられてしまっている場合にはどうすればよいのでしょうか。

ここではマイホームを差し押さえられてしまった場合に、個人再生手続に関連して、マイホームを維持する方法を説明します。

１．個人再生の手続と原則

(1) 手続の流れ

個人再生は、支払不能の恐れのある債務者が、裁判所に借金の一部の分割払いを認めてもらい、その返済を終えれば、残る借金も免除してもらえるという債務整理手続です。

債務者の申立を受けた裁判所が、手続の中で債務者が作成した再生計画案が実行可能か判断したうえ、再生計画認可決定をすることで、再生計画に基づく返済が始まります。

その後、債務者は借金の一部のみを返済すればよくなり、原則3年（最長5年）後に計画通り完済すれば、残る借金の支払から解放されます。

(2) 債権者平等の原則とその例外

①債権者平等の原則

個人再生は裁判所を用いる手続ですから、公正に行う必要があります。

そのため、債権者の間で不公平が生じることはあってはならないことが原則です。

これを債権者平等の原則と言います。

②債権者平等の原則の例外

債権者平等の原則の例外として、優先される債権者もいます。

マイホームの差し押さえに関して問題となるのは、以下の二つです。

ア．税金など優先される債権の債権者

税金などの一部の債権は、一般優先債権と呼ばれ、個人再生手続に関わらず優先して支払を受けることが出来ます。

手続中などいつでも請求できますし、また、個人再生手続により減額や分割がされることもありません。

イ．担保権を持つ債権者

個人再生は、借金の一部については返済しなければならない一方、自己破産では処分されてしまう重要な財産を維持することが出来ます。

もっとも、マイホームのように抵当権が付いている財産は、住宅ローン債権者や保証会社などの抵当権者により競売にかけられてしまいます。

抵当権など担保権を持つ債権者は、担保が付いている財産の競売代金から優先して債権を回収できます。

この更なる例外が、個人再生手続固有の制度である住宅ローン特則です。

住宅ローン特則を用いることで、マイホームを競売されずに済むようになります。

２．住宅ローン債権者による差し押さえへの対策

住宅ローンを延滞してしまい、住宅ローン債権者や住宅ローンを代位弁済した保証会社に、マイホームを差し押さえられていても、住宅ローン特則を用いることで、競売を止めることが出来ます。

(1) 住宅ローン特則を用いるための条件

住宅ローン特則は、以下の条件を満たしているときに利用できます。

• マイホームの建設・購入ローン・リフォームローンであること
• ローンの対象となっているマイホームが主に居住用のものであること
• 住宅ローン以外の借金についての抵当権がついていないこと
• 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

(2) 差し押さえへの対策

保証会社が代位弁済をしてしまっている場合には、住宅ローンの巻き戻しをします。

巻き戻しとは、保証会社が代位弁済をする前の状態、つまり、元の住宅ローンの状態に戻すことが出来る制度です。

そのうえで、裁判所に競売中止命令をしてもらうよう申立てます。

裁判所が競売中止を命令すれば、競売を止めることが出来るようになります。

(3) 注意点

保証会社が代位弁済をしてから6か月以上経過してしまうと、巻き戻しをすることが出来ないため、住宅ローン特則を用いることが不可能となってしまいます。

また、上記の住宅ローン特則を利用するための条件を満たしていない場合も、マイホームを維持できませんから、競売を止めることはできません。

さらに、例え住宅ローン特則が利用可能であっても、申立が入札開始の直前であるなど、競売手続がすでにかなり進行してしまっている場合には、競売を止められない場合があります。

３．一般的な債権者による差し押さえへの対策

住宅ローン以外の普通の貸金業者でも、マイホームを差し押さえて競売にかけることは可能です。

競売代金からの債権回収は、抵当権を持っている住宅ローン債権者や保証会社が優先されます。

マイホームの価格がローン残高より大きい場合（アンダーローン）には、一般的な債権者であっても、競売代金から回収が可能だからです。

原則としては、個人再生手続の開始を裁判所が決定すれば、差し押さえや競売の手続は当然に中止されます。

一般的な債権者は、住宅ローン債権者のように抵当権を持っていない限り、再生計画に従った返済しか受け取れないためです。

もっとも、事業資金など住宅ローン以外の借金について、マイホームに抵当権を付けてしまっている場合、住宅ローン特則を用いることはできませんから、そのような債権を持っている債権者の差し押さえ・競売を止めることはできません。

４．税金など優先される債権による差し押さえへの対策

結論から言えば、税金の滞納処分による差し押さえについては、個人再生手続による対応はできません。

税金は個人再生手続に関わらず回収できる債権ですから、個人再生手続では止めようがないのです。

そのため、個人再生手続によらない対策を取る必要があります。

(1) 税金の滞納を解消する

個人再生手続の代理を依頼された弁護士は、債権者に受任通知を送付して、債権者の取立を止めさせます。

そして、それまで借金の返済に充てていた資金を使って、税金の滞納を解消することになります。

もっとも、個人再生に関する費用の積立ても必要ですから、滞納金額によっては、上手くいかない可能性があります。

(2) 分納協議をする

役所に個人再生をする予定であることなどを説明したうえ、分納協議をします。

分納協議により、どのような分納なら確実に滞納を解消できるか、役所と綿密な協議をして、滞納処分を猶予してもらいましょう。

５．マイホームを差し押さえられたら泉総合法律事務所へ

マイホームを差し押さえられてしまっても、個人再生手続や住宅ローン特則を利用することにより、税金の滞納処分以外のものについて対応することが出来る可能性があります。

税金の滞納処分による差し押さえについても、個人再生手続そのものでは対応できずとも、それ以外の手段があります。

しかし、いずれにせよ、差し押さえがされている以上、競売までほとんど時間はありませんから、迅速かつ的確な行動が不可欠になります。

マイホームを競売されないようにするには、時間との勝負となりますので、専門的な知識や経験を持たない一般の方には、非常に困難となってしまうでしょう。

マイホームを差し押さえられてしまったら、すぐに、法律のプロフェッショナルである弁護士にご相談ください。

泉総合法律事務所では、これまで多数の借金問題を、個人再生をはじめとする債務整理手続で解決してきた豊富な実績があります。

住宅ローンの返済に行き詰まり、マイホームを差し押さえられてしまったものの、何としてでも手放したくない、そのような方のご期待にお応えします。是非、ご相談ください。